Suba el eje de la vía y salga con el polígono de la faja, o suba la parcela y vea qué queda edificable después de apartarse del lindero. Y para un plano viejo, teclee el cuadro de rumbos y distancias del título y compénselo por sus fajas positivas y negativas, hasta el DXF corregido.
Es lo que explica por qué existen tres y no una: cada una hace una cosa y ninguna repite el cálculo de otra. Aquí no se descuenta ni se reparte nada; sólo se genera la geometría.
El DXF que sale de aquí entra en División de parcelas como archivo de franja, y hay una prueba automática que lo abre allí y comprueba que el descuento cuadra — no es una promesa sobre el papel.
Dos modos con el mismo motor. Faja a lo largo de un eje: se sube el eje y se da el ancho —simétrico, o distinto a izquierda y derecha—, y devuelve el polígono de la faja y la parte que pisa la parcela, que es la que se descuenta. Retiro hacia adentro: se sube la parcela y se da el retiro en metros, y devuelve la superficie edificable que queda y la franja que la rodea.
En los dos casos: croquis antes de descargar, las superficies de todo lo que sale, y DXF, KML y CSV.
Cuando el retiro se come la parcela, calcula el máximo que
todavía deja algo. Medido: una parcela de 60 × 8 m con 3 m de
retiro deja 108 m², y con 5 m no deja nada. El cálculo
no falla —devuelve un polígono vacío con toda naturalidad—, y entregado
tal cual usted recibiría un archivo sin nada dentro y un área de 0.00 m²
sin saber por qué. En vez de eso se dice, y se da el número que usted
iba a averiguar probando: 3.99 m.
Ese máximo va truncado a la baja, no redondeado: el valor exacto es 3.999939 y escrito como «4.00» sería el primer retiro que no deja nada. Un máximo que no se puede usar no es un máximo.
Un plano viejo —de los de la Ley 1542 de Registro de Tierras, de 1947— describe la parcela por rumbos y distancias y trae anotadas fajas a lo largo de algunos de sus lados: superficie que se le suma o que se le quita respecto de lo que dice el cuadro. El polígono que sale del cuadro no es el definitivo: hay que aplicarle esas fajas y volver a dibujarlo, y hasta ahora eso se hacía moviendo líneas a mano en el CAD, lado por lado, recalculando el área a ver si cuadraba.
Cómo se usa, en cuatro pasos:
N 90°00'00" E ; 100.00— o suba el
DXF ya digitalizado. Usted dice si los rumbos van por
cuadrante o por azimut: no se
adivina, porque N45°E y el azimut 45° coinciden en un
cuadrante y no en los otros tres.| Sobre un cuadro de 100 × 80 | Superficie | |
|---|---|---|
| Según el título | 8 000.00 m² | |
| Faja positiva en el lado 1 | +200.00 m² | +2.00 m × 100.00 m |
| Faja negativa en el lado 2 | −240.00 m² | −3.00 m × 80.00 m |
| Compensado | 7 954.00 m² | −46.00 m², no −40.00 |
Ese renglón último es el que hay que mirar. Las fajas suman −40.00 m² de «ancho por largo», y la superficie cambia −46.00: los 6 m² que faltan son la esquina, porque al desplazar un lado los vecinos se alargan o se acortan. La herramienta enseña las dos cifras y dice cuál vale — la del polígono redibujado.
Y el cierre, que es otra corrección. Un cuadro de un título viejo casi nunca cierra. Eso no es una faja: es la imprecisión del levantamiento repartida por todo el perímetro. La herramienta lo mide siempre —con su relación 1:N— y le ofrece repartirlo por la regla de la brújula, en proporción a la longitud de cada lado, antes de aplicar las fajas: primero se cierra la poligonal y después se compensa, porque las fajas se aplican sobre un polígono y un cuadro que no cierra no define un polígono.
Va apagado por defecto y se enseña lo que se movió cada lado, porque repartir el error no lo elimina: lo esconde — lo distribuye donde no se sabe si estaba. Quien firma tiene que ver cuánto cambió cada distancia antes de depositar números distintos de los del papel.
Se rechazan, además, tres casos: dos lados paralelos que con la faja no llegan a cortarse, una faja mayor que la propia parcela, y el polígono que se da la vuelta — ése último no lo ve ninguna comprobación de validez corriente, y se detecta porque el anillo cambia de sentido de giro.
Las cifras que se comprueban de cabeza. Sobre una parcela de 100 × 80 m, el retiro deja exactamente lo que sale de restar dos veces el retiro a cada lado:
| Retiro | Lo que queda | Edificable | Se pierde |
|---|---|---|---|
| 3 m | 94 × 74 | 6 956.00 m² | 1 044.00 m² |
| 5 m | 90 × 70 | 6 300.00 m² | 1 700.00 m² |
| 10 m | 80 × 60 | 4 800.00 m² | 3 200.00 m² |
Y la faja: un eje de 202.5 m con
calzada de 6 m da 1 214.87 m², que divididos por la
longitud del eje son 6.00 m clavados. Esa división es
la comprobación de un vistazo, y es la que corre en la batería de
pruebas.
Dos casos que el cálculo a secas entrega mal.
La primera carga puede tardar unos segundos mientras la herramienta arranca.
Es el límite importante. El retiro aplicable depende de la clasificación de la vía, del uso de suelo y de la normativa municipal. Esta herramienta resuelve la geometría del número que usted ponga, y lo dice en la propia pantalla, no sólo en el aviso legal.
Y truncado a la baja: el valor exacto de una parcela de 60 × 8 es 3.999939 m, y escrito como «4.00» sería el primer retiro que no deja nada. El número que se enseña tiene que servir; si no, no es un máximo.
En parcelas en L o en U, estrechas por el codo, el retiro puede dejar dos áreas sueltas. Se dicen por separado, con la superficie de cada una: sumarlas daría un número que no corresponde a nada que se pueda construir.
En la faja asimétrica, el lado izquierdo es el de quien recorre el eje en el orden de sus vértices. No hay otra definición posible sin inventarse un sentido, así que se dice en pantalla y el croquis lo enseña. Si salió al revés, invierta el eje en el CAD.
Tienen la misma superficie —seis metros por la longitud del eje en los dos casos— y son polígonos distintos. Por eso la batería no se conforma con comprobar el área: si sólo mirara la cifra, un lado olvidado pasaría sin que nada lo delatara.
Sale por capas —perímetro, edificable y eje— y la faja va como polígono cerrado, que es lo que División lee sin preguntar nada. Hay una prueba que abre ese DXF en el repositorio de División y comprueba que el descuento da la misma superficie que esta herramienta dice que pisa.
El tercer modo compensa el polígono de un título viejo por sus fajas positivas y negativas, lado por lado, y lo redibuja. Los lados sin faja no se mueven: los vecinos se prolongan hasta cortar al desplazado, que es la diferencia con encoger el polígono entero. El error de cierre es otra corrección: se mide siempre y se reparte sólo si usted lo pide, por la regla de la brújula y antes de las fajas.
En un plano de verdad la faja va anotada punto por punto y no vale lo mismo en los dos extremos del lado — 0.50 y 0.30 en una punta y 0.90 en la otra, en el plano que se usó para construir esto. Por eso cada faja admite dos anchos, al principio y al final: sale trapecial y el lado corrido no queda paralelo al del cuadro. Con los dos iguales sale la franja de ancho constante.
Es una herramienta PRO: se entra con una cuenta de correo y contraseña, la misma para todas. La herramienta no ve su correo ni su contraseña y no crea ningún perfil, así que no puede relacionar una parcela con una persona. Lo que sube se procesa en memoria: no se almacena, no se envía a ningún tercero y desaparece al cerrar la página. Lo que usted envía viaja cifrado (HTTPS) y se procesa en la memoria del servidor: no se escribe en disco ni se copia a ninguna base de datos. Al terminar desaparece, y no queda nada que mirar después — tampoco para nosotros.